Тимур СЫСУЕВ

Судебное дело о неудачной попытке понуждения к заключению нового договора аренды

// Грани правосудия с Тимуром Сысуевым

Судебное дело о неудачной попытке понуждения к заключению нового договора аренды

По Договору аренды ГУП «Жилищное ремонтно-эксплуатационное объединение Ленинского района г. Минска» (Арендодатель) передало в аренду ООО «Пьянкова» (Арендатор) сроком по 21.02.2021 находящееся в коммунальной собственности г. Минска нежилое помещение площадью 57,7 кв. м.

По условиям Договора аренды Арендатор, желающий заключить договор аренды на новый срок, обязан письменно уведомить об этом Арендодателя не позднее, чем за 3 месяца до истечения срока его действия. При отсутствии возражений со стороны Арендодателя договор продлевается на новый срок по решению Мингорисполкома. При этом сторонами подписывается новый договор.

Уведомлениями от 30.09.2020 и от 09.12.2020 Арендодатель информировал Арендатора о прекращении с 21.02.2021 договорных отношений в связи с допущенными нарушениями в период аренды: использованием арендованного имущества не в соответствии с договором и назначением имущества, передачей имущества третьим лицам, выполнением перепланировки без разрешения.

Арендатор обратился в суд с требованием о понуждении Арендодателя к заключению договора аренды на новый срок. Свое требование Арендатор обосновал надлежащим исполнением с его стороны обязательств по Договору аренды и возникновением в этой связи преимущественного права на заключение договора на новый срок.

Решением экономического суда г. Минска (судья К.В. Скурчинская), оставленным без изменения судом апелляционной (судьи Д.В. Язвинский, Т.Н. Сапега, В.А. Данилюк) и кассационной инстанциями, в удовлетворении иска отказано.

Выводы судов

1. По мнению истца, согласно условиям Договора аренды по истечении срока его действия истец как арендатор, надлежаще исполнявший свои обязательства, имеет преимущественное право на заключения договора аренды на новый срок (ст. 592 ГК). О своем намерении заключить договор аренды на новый срок истец информировал ответчика письмом от 20.11.2020, на которое ответ не был получен.

Указанные обстоятельства, по мнению истца, свидетельствуют о наличии у него преимущественного права на заключение договора на новый срок.

2. Пунктом 1 ст. 592 ГК закреплено преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок. Кроме того, данной нормой установлена обязанность арендатора письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, – в разумный срок до окончания действия договора.

Договором аренды установлен трехмесячный срок для уведомления Арендатором Арендодателя о намерении заключить договор аренды на новый срок. На представленном истцом уведомлении от 20.11.2020 имеется отметка о принятии, датированная 24.12.2020.

С учетом отсутствия иных доказательств, подтверждающих получение данного уведомления ответчиком, судами сделан вывод, что истцом не был соблюден предусмотренный договором трехмесячный срок для уведомления Арендодателя.

3. Право на обращение в суд с требованием о понуждении заключить договор закреплено п. 4 ст. 415 ГК, в силу которого сторона может воспользоваться данным правом если вторая сторона, для которой в соответствии с ГК и иными актами законодательства заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения.

По данному делу ни условиями договора, ни положениями законодательства не предусмотрена обязанность ответчика заключить с истцом договор аренды на новый срок.

С учетом изложенного, в удовлетворении иска отказано.

Заметки на полях

Пункт 1 ст. 592 ГК, на который ссылался истец по данному делу, направлен на обеспечение определенного компромисса между интересами собственника имущества (арендодателя) владеть, пользоваться и распоряжаться имуществом по своему усмотрению и интересами добросовестного арендатора, надлежащим образом пользовавшегося арендованным имуществом, продлить арендные отношения.

Эта норма не содержит обязанности арендодателя заключить новый договор аренды, а лишь устанавливает преимущественное право арендатора на заключение нового договора аренды по сравнению с другими лицами.

Как известно, преимущественное право является нарушенным только в случае заключения договора с иным лицом, а надлежащим способом его защиты является иск о переводе на лицо, имеющее преимущественное право, прав и обязанностей стороны договора, заключенного с нарушением преимущественного права. При отсутствии нарушающего преимущественного права договора такое право не является нарушенным.

Ст. 592 ГК не содержит обязанности арендодателя продолжать сдавать в аренду имущество по истечении срока аренды. Из нее лишь вытекает, что если арендодатель намерен продолжать это делать, то добросовестный арендатор имеет преимущественное право на заключение нового договора аренды по сравнению с иными лицами.

По настоящему делу из постановления СКЭД не следует, что арендодателем заключен новый договор аренды имущества, ранее арендовавшегося истцом, с каким–либо иным лицом. При таких обстоятельствах права бывшего арендатора, предусмотренные п. 1 ст. 592 ГК, не нарушены. Требование о понуждении арендодателя к заключению нового договора аренды вообще не является надлежащим способом защиты права, предусмотренного этой нормой.

Кроме того, суды по данному делу установили, что арендатор не направил арендодателю в предусмотренный договором срок уведомление о своем намерении заключить договор аренды на новый срок. При таких обстоятельствах и само преимущественное право арендатора должно считаться прекращенным.

Постановление судебной коллегии по экономическим делам Верховного Суда Республики Беларусь от 23.11.2021 по делу № 155ЭИП212557.

Подписаться на telegram-канал «Грани правосудия с Тимуром Сысуевым».

Судебное дело о неудачной попытке понуждения к заключению нового договора аренды
Судебное дело о неудачной попытке понуждения к заключению нового договора аренды

Тимур СЫСУЕВ

Адвокат, лидер направления "Разрешение споров"

Минск

Судебное дело о неудачной попытке понуждения к заключению нового договора аренды

(+375-44) 515-21-23

Судебное дело о неудачной попытке понуждения к заключению нового договора аренды

timour.sysouev@sbh-partners.com




Специализация:

Разрешение споров
Корпоративное право, M&A
Несостоятельность и банкротство
Интеллектуальная собственность
Страхование
СМИ и реклама
Спортивное право


Языки:
белорусский, русский, английский