О прекращении договора аренды

04.02.2019 между ООО «О», правопреемником которого является ООО «Альвиум Грин» (Арендодатель), и ИООО «Эксадел» (Арендатор) был заключен Договор аренды административного помещения. Арендатор обеспечил исполнение своих обязательств путем внесения обеспечительного платежа в размере одной месячной арендной платы в сумме 26.222,56 руб., который подлежал зачету в счет оплаты арендной платы за последний месяц аренды.

На основании исполнительной надписи нотариуса от 20.12.2021 со счета Арендатора в пользу Арендодателя было списано 30.588,86 руб. задолженности по арендной плате за декабрь 2021 года.

Арендатор, полагая, что Договор аренды прекратил свое действие 31.12.2021, а обеспечительный платеж с произведенной доплатой подлежал зачету в счет арендной платы за декабрь 2021 года, обратился с иском к Арендодателю о возврате неосновательно полученных 30.588,86 руб., а также процентов за пользование чужими денежными средствами и 290 руб. убытков (расходы по оформлению исполнительной надписи в пользу Арендодателя).

Решением экономического суда г. Минска (судья И.Г. Мойсейчик) исковые требования удовлетворены частично. 

Суды апелляционной (судьи А.С. Сакович, Н.Е. Орловская, Н.Г. Мысливец) и кассационной инстанций (судья–докладчик О.Н. Михнюк) решение суда первой инстанции оставили без изменения.

Выводы судов

1. Пунктом 9.1. Договора аренды предусмотрено, что он «действует по 31.12.2021 включительно с возможностью автоматического продления договора на каждый последующий год, если за 90 календарных дней до окончания срока действия договора от одной из сторон не поступило письменного уведомления об отказе от продления срока действия договора».
   Толкование условий договора осуществляется по правилам, установленным ст. 401 ГК, исходя из буквального значения слов и выражений, сопоставления условий, смысла договора в целом, действительной общей воли сторон и обстоятельств, им предшествующих, и последующих.
   Оценивая данный пункт Договора, суд первой инстанции указал, что он определяет точную дату окончания Договора 31.12.2021, а другие положения этого пункта являются несогласованными, так как вызывают разное понимание у сторон.
   Суд кассационной инстанции отверг вывод о несогласованности положений п. 9.1 Договора, указав, что высказывание сторонами разного понимания условий договора в ходе судебного разбирательства является способом защиты своих интересов, что не препятствует в данном случае установлению действительной воли сторон и толкованию спорного условия по правилам ст. 401 ГК.
2. Согласно п. 1 ст. 581 ГК договор аренды заключается на срок, определенный договором.
   По данному делу в Договоре аренды стороны согласовали срок его действия до 31.12.2021. 

Арендодатель утверждал, что поскольку Арендатор в письменной форме в установленный Договором срок не направил уведомление об отказе от продления Договора, поэтому Договор был продлен на 2022 год. Соответственно, основания для зачета обеспечительного платежа в счет арендной платы за декабрь 2021 г. отсутствовали.

Суды пришли к выводу, что Арендатор не выразил свою волю на продление Договора, а наоборот надлежаще заявил об отсутствии у него намерения продлевать Договор.

Так, переписка сторон (письма от 11.11.2021 и от 19.11.2021) свидетельствует об отсутствии у Арендатора намерения, высказанного до истечения срока действия Договора, к продлению арендных отношений. Арендодателю эти намерения были однозначно ясны. 

Кроме того, Арендатор совершил действия, подтверждающие фактический отказ от продления Договора на следующий 2022 год: направил Арендодателю соглашение о зачете обеспечительного платежа, предложение о приемке возвращаемых арендуемых помещений, фактически освободил помещения и возвратил ключи.

Следовательно, Договор аренды не был продлен на 2022 год. Арендатор исполнил свои обязательства по оплате арендной платы за декабрь 2021 года, а денежные средства, повторно взысканные в качестве арендной платы за данный период по исполнительной надписи, являются неосновательным надлежащим Арендодателя и подлежат взысканию в пользу Арендатора. 

Заметки на полях

К сожалению, акты судов первой и апелляционной инстанции по этому делу в общедоступных источниках отсутствуют, поэтому не все аргументы сторон полностью ясны.

Очевидно, что условие п. 9.1. Договора аренды, воспроизведенное дословно в постановлении СКЭД, сформулировано не вполне удачно и допускает неоднозначное толкование.

Однако СКЭД пришла к выводу, что вне зависимости от толкования данного пункта Договора Арендатор путем направления писем и совершения определенных действий (включая возврат арендованного имущества) вполне определенно высказал отсутствие намерения продолжать договорные отношения.

При таких обстоятельствах в качестве арендной платы за последний месяц аренды – декабрь 2021 г. должна была быть засчитана сумма обеспечительного платежа, уплаченного Арендатором при заключении Договора. 

Однако Арендодатель повторно взыскал задолженность по арендной плате за декабрь 2021 г. с Арендатора по исполнительной надписи, утверждая, что Договор продлен на 2022 г.

Судами сделан вывод, что эта взысканная сумма является неосновательным обогащением Арендодателя. 

Постановление судебной коллегии по экономическим делам Верховного Суда от 14.06.2022 по делу № 155ЭИП22625.