Об очередной неудачной попытке бывшего арендатора понудить заключить новый договор аренды

Дело экономического суда Могилевской области № 157ЭИП22155 об очередной неудачной попытке бывшего арендатора понудить заключить новый договор аренды.

В иске о понуждении к заключению нового договора аренды бывшему арендатору отказано, поскольку на арендодателе не лежит обязанность заключить новый договор аренды, а преимущественное право бывшего арендатора не нарушено.
Фактическое пребывание арендатора в арендуемом помещении после окончания срока аренды при наличии возражений арендодателя против продолжения арендных отношений не влечет возобновления договора аренды на тех же условиях на неопределенный срок.
 

Между КУП «ЖРЭУ Ленинского района г. Могилёва» (Арендодатель) и ЧУП по оказанию услуг «ФитСтайл» (Арендатор) в феврале 2016 г. заключен Договор аренды изолированного помещения площадью 119,3 кв. м., расположенного в г. Могилёве. В дальнейшем в Договор вносились изменения и дополнения. Арендованное имущество предполагалось использовать под фитнес-центр и объект общественного питания.

Срок действия Договора истек 09.02.2022.

В Договоре предусмотрено, что арендатор, желающий продлить договор на новый срок, обязан письменно уведомить об этом арендодателя не позднее чем за один месяц до истечения действия Договора. В случае невыполнения арендатором данной обязанности Договор по истечении указанного в нем срока прекращает свое действие, а арендатор утрачивает право преимущественного заключения Договора на новый срок.

27.12.2021 Арендатор направил в адрес Арендодателя письменное уведомление о желании продлить Договор на новый срок.

01.02.2022 Арендодатель направил в адрес Арендатора уведомление о том, что действие Договора будет прекращено с 09.02.2022 в случае, если Арендатор не согласится на заключение договора на иных условиях. К письму прилагается текст дополнительного соглашения, которое предусматривало исключение из Договора указания на возможность использования помещения для функционирования объекта общественного питания, в также включение в Договор права арендодателя на односторонний отказ от исполнения Договора на основании п. 3 ст. 420 ГК при нарушении арендатором санитарно–эпидемиологических, гигиенических и иных специальных требований, норм и правил.

Арендатор подписал дополнительное соглашение с протоколом разногласий и направил в адрес Арендодателя, однако последний протокол разногласий не подписал.

Письмом от 03.03.2022 Арендодатель известил Арендатора о недостижении соглашения относительно условий дальнейшего использования объекта аренды, прекращении Договора и необходимости освобождения помещения.

Полагая, что будучи добросовестным арендатором и своевременно заявив о желании продлить арендные отношения, он имеет преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок на тех же условиях, Арендатор обратился в суд с иском к Арендодателю о понуждении к заключению договора аренды на основании ст. 415 и 592 ГК.

Ответчик исковые требования не признал, указывая, что Арендатор неоднократно нарушал условия сроки внесения платежей по Договору, нарушал санитарные нормы и правила. Преимущественного права перед другими лицами на заключение договора аренды на новый срок истец не имеет.

Решением экономического суда Могилевской области (судья Т.В. Адамова), оставленным без изменения судами апелляционной (судьи В.В. Трамбачев, В.В. Горовец, А.Л. Костяникова) и кассационной (судья–докладчик А.С. Григорович) инстанций, в иске отказано.

Выводы судов

1. В соответствии с п. 1 ст. 391 ГК граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена законодательством или добровольно принятым обязательством.
   Согласно п. 4 ст. 415 ГК если сторона, для которой в соответствии с ГК и иными актами законодательства заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.
   Таким образом, понудить сторону к заключению договора возможно только в том случае, если обязанность заключить такой договор следует из положений законодательства или добровольно принятого обязательства.
2. В силу п 1, 2 ст. 592 ГК арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о своем желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, или в разумный срок.
3. При истечении срока действия договора аренды само по себе желание арендатора заключить договор аренды на новый срок не порождает у арендодателя обязанности заключить такой договор.
   По настоящему делу истец отказался арендовать помещение на условиях, предложенных арендодателем в письме от 01.02.2022, не дал согласие на изменение условий, на которых Арендодатель был готов на продление арендных отношений. Арендодатель, в свою очередь, возражал против продления арендных отношений без изменения существенных условий аренды.
   Таким образом, согласие арендодателя на продление срока Договора отсутствует, стороны к соглашению о заключении договора на новых условиях не пришли.
   Следовательно, Договор аренды сторонами не продлен и прекратил свое действие с 09.02.2022 по истечении его срока действия.
4. Фактическое нахождение Арендатора в арендуемом помещении после 09.02.2022 при наличии возражений со стороны Арендодателя против продолжения арендных отношений не свидетельствует о возобновлении Договора аренды на тех же условиях на неопределенный срок.
5. В отношении арендованного помещения, являющегося государственной коммунальной собственностью, Могилевским горисполкомом не принято решение о дальнейшей аренде и не проведен аукцион.
   Кроме того, не представлены доказательства сдачи Арендодателем имущества в аренду другому лицу.
6. По указанным мотивам в удовлетворении иска отказано.

Заметки на полях

По данному делу суды вновь подтверждают, что понуждение к заключению договора судом возможно только в тех случаях, когда актом законодательства или добровольно принятым обязательством установлена обязанность одной из сторон заключить договор (п. 9 постановления Пленума Высшего Хозяйственного Суда от 16.12.1999 № 16 «О применении норм ГК Республики Беларусь, регулирующих заключение, изменение и расторжение договоров»). 

В остальных случаях судебное присуждение к заключению договора невозможно, поскольку противоречило бы принципу свободы договора (абз. 7 ч. 2 ст. 2, ст. 391 ГК).

Ст. 592 ГК не закрепляет обязанности арендодателя заключить новый договор аренды даже с добросовестным арендатором. 

Она лишь устанавливает, что если арендодатель продолжает сдавать имущество в аренду, добросовестный арендатор имеет преимущественное право на заключение нового договора аренды по отношению к другим лицам. При этом ст. 592 ГК не обязывает арендодателя продолжать сдавать имущество в аренду на тех же условиях. Арендодатель вправе предложить иные условия аренды (ч. 2 п. 1 ст. 592 ГК) и арендатор обладает преимущественным правом на заключение нового договора только в том случае, если он согласен с новыми условиями.

Как отмечено в постановлении СКЭД, само по себе желание арендатора продолжать договорные отношения не порождает обязанности арендодателя заключить договор на новый срок.

О нарушении прав арендатора можно говорить только тогда, когда арендодателем заключен новый договор аренды с другим лицом с нарушением преимущественного права предыдущего арендатора, и надлежащим способом защиты права предыдущего арендатора, вытекающего из ст. 592 ГК, является иск о переводе прав и обязанностей по заключенному договору и (или) о возмещении убытков, причиненных отказом возобновить договор аренды. Именно на такие способы защиты прямо указано в ч. 3 п. 1 ст. 592 ГК.

По данному делу арендодатель не сдал объект в аренду новому арендатору, что исключает нарушение преимущественного права истца и является, на наш взгляд, достаточным основанием для отказа в иске.

Кроме того, суды подтвердили важный вывод о том, что пребывание арендатора в арендуемом помещении при наличии возражений арендодателя на продолжение арендных отношений без изменения условий не свидетельствует о продолжении использования арендатором арендованного имущества.

Предусмотренное п. 2 ст. 592 ГК правило, согласно которому если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора, то договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок, в этом случае не применяется, поскольку для такого возобновления договора, как прямо указано в этой норме, необходимо отсутствие возражений арендодателя против дальнейшего использования имущества арендатором. По данному делу такие возражения имелись, причем они были выражены явно и определенно и были известны арендатору.

Поэтому, согласно выводам судов, договор аренды прекращен по истечении указанного в нем срока аренды и не продлен на неопределенный срок.

Судебные постановления по делу № 157ЭИП22155:

Кассационное постановление судебной коллегии по экономическим делам Верховного Суда от 26.07.2022.

Постановление суда апелляционной инстанции от 02.06.2022.

Решение экономического суда Могилевской области от 25.04.2022 (с мотивировочной частью).