Об отказе в иске об установлении факта ничтожности договора купли–продажи недвижимого имущества

Между ООО «Еврокэш Групп» (продавец) и ООО «Берталсервис» (покупатель) 19.05.2020 был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества (Договор), по которому продано торговое помещение площадью 761,3 кв. м.

Оплата приобретенного имущества покупателем произведена полностью.

Решением экономического суда г. Минска от 22.09.2020 по делу №37-11сж/2020 по жалобе ООО «П» признаны незаконными действия судебного исполнителя по передаче 11.03.2020 арестованного имущества СООО «Златка» в адрес ООО «Еврокэш Групп» в счет погашения задолженности. Соответствующее постановление судебного исполнителя о передаче имущества отменено. В состав этого имущества входил, в том числе, объект недвижимости, позднее проданный по Договору ООО «Еврокэш Групп».

Позднее решением экономического суда г. Минска по делу №155ЭИП214709 удовлетворен иск СООО «Златка» о признании недействительной произведенной 16.03.2020 государственной регистрации перехода права собственности на вышеупомянутый объект недвижимости к ООО «Еврокэш Групп».

В отношении должника СООО «Златка» возбуждено дело о банкротстве и открыто конкурсное производство.

СООО «Златка» в лице антикризисного управляющего обратилось в суд с иском об установлении факта ничтожности Договора по ст. 169, 210, 219 ГК, указывая, что на дату заключения Договора продавец ООО «Еврокэш Групп» не являлся собственником проданного объекта, так как решениями судов признаны неправомерными действия судебного исполнителя по передаче имущества ООО «Еврокэш Групп» и признана недействительной государственная регистрация перехода права собственности к ООО «Еврокэш Групп».

Решением экономического суда г. Минска (судья А.М. Сосонко) в удовлетворении иска отказано.

Постановлениями судов апелляционной (судьи А.С. Сакович, Н.Е. Орловская, А.В. Филонов) и кассационной (судья-докладчик А.С. Григорович) инстанций решение оставлено без изменения.

Выводы судов

1. В силу ст. 169 ГК сделка, не соответствующая требованиям законодательства, ничтожна, если законодательный акт не устанавливает, что такая сделка оспорима или не предусматривает иных последствий нарушения.
   В соответствии с п. 1, 2 ст. 210 ГК собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе в том числе отчуждать свое имущество и распоряжаться им иным образом.
   В ст. 219 ГК определены основания приобретения права собственности, в числе которых указано приобретение имущества на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
2. По состоянию на 19.05.2020 (дату заключения оспариваемого Договора) продавец ООО «Еврокэш Групп» являлся собственником проданного объекта, имел полномочия по распоряжению этим имуществом и заключению соответствующего договора купли-продажи.
   Доказательств, свидетельствующих в пользу доводов истца о том, что продавец не являлся собственником объекта на указанную дату 19.05.2020, а также доказательств, опровергающих доводы ответчика ООО «Берталсервис» о добросовестном приобретении им объекта, неосведомленности по состоянию на 19.05.2020 об обстоятельствах приобретения продавцом права собственности на объект и отсутствии правомочий по его отчуждению, не представлено.
3. Установленный решением экономического суда от 22.09.2020 по делу №37-11сж/2020 факт незаконности действий судебного исполнителя по передаче продавцу имущества от предыдущего собственника (истца по настоящему делу), не является обстоятельством, безусловно подтверждающим отсутствие у продавца прав по владению, пользованию и распоряжению указанным имуществом на дату совершения сделки.
4. Сделка по приобретению добросовестным приобретателем имущества у лица, которое не имело право его отчуждать, не является ничтожной по основаниям ст. 169 ГК, так как законодательством предусмотрено иное последствие такого нарушения – возможность истребования имущества от приобретателя по правилам ст. 282, 283 ГК.
   Доводы истца о возможности самостоятельного выбора способа защиты нарушенного права и невозможности применения при рассмотрении требования о ничтожности сделки норм ст. 282, 283 ГК судами отклонены.
5. Поскольку на дату заключения оспариваемого Договора продавец являлся собственником проданного объекта, учитывая, что доказательств недобросовестности покупателя при приобретении имущества не предоставлено, в удовлетворении исковых требований отказано.

Заметки на полях

Данное дело может явиться прецедентным для формирования нового вектора развития судебной практики.

Вопрос о том, возможно ли применение при рассмотрении дел о недействительности сделок, правил о добросовестности приобретателя, исключающей в силу ст. 282, 283 ГК изъятие у лица приобретенного имущества, традиционно решается отечественными судами неоднозначно.

С одной стороны, нормы о недействительности сделок напрямую не взаимоувязывают возможность дефектования сделок с недобросовестностью приобретателя имущества. Ст. 282, 283 ГК, не допускающие изъятие имущества у добросовестного приобретателя, структурно расположены в главе 20 ГК «Защита права собственности и иных вещных прав» и классически рассчитаны на применение при рассмотрении вещных исков в порядке абсолютно–правовой защиты права собственности – прежде всего, исков о виндикации.

С другой стороны, очевидным последствием дефектования сделки является возникновение юридической возможности изъятия имущества у приобретателя, то есть между рассмотрением исков о недействительности сделок и защитой права собственности на приобретенное по сделке имущество имеется прямая взаимосвязь.

Презюмируемая добросовестность участников гражданских правоотношений (ст. 2 ГК) предполагает, что правомерное поведение добросовестного участника гражданского оборота не может влечь для него неблагоприятных последствий.

Разъяснения высших судебных инстанций не дают однозначного ответа на вопрос о том, влечет ли добросовестность приобретателя имущества по сделке необходимость отказа в удостоверении иска об установлении факта ее ничтожности или о признании ее недействительной.

В п. 11–13 постановления Пленума Высшего Хозяйственного Суда от 28.10.2005 № 26 «О некоторых вопросах применения хозяйственными судами законодательства, регулирующего недействительность сделок» содержатся разъяснения о влиянии добросовестности или недобросовестности приобретателя на рассмотрение исков об изъятии имущества, переданного по недействительной сделке, но не самих исков о недействительности сделок. В частности, разъясняется что, если судом будет установлено, что приобретатель знал или должен был знать о наличии препятствий к заключению сделки, в том числе, что продавец не имел права отчуждать имущество, но проявил умысел, неосмотрительность, самонадеянность, небрежность, это может свидетельствовать о недобросовестности приобретателя и являться основанием для удовлетворения предъявленного к нему требования об истребовании имущества.

В то же время п. 33 постановления Пленума Верховного Суда от 26.03.2003 № 2 «О применении судами законодательства при разрешении споров, связанных с правом собственности на жилые помещения» прямо предусмотрено, что «сделка по приобретению добросовестным приобретателем жилого помещения у лица, которое не имело права его отчуждать, не является ничтожной по основаниям ст. 169 ГК, поскольку законодательством предусмотрено иное последствие такого нарушения – возможность истребования имущества от приобретателя. В случае предъявления в такой ситуации иска об установлении факта ничтожности сделки судам следует руководствоваться правилами, установленными статьями 282, 283 ГК».

Экономические суды длительное время как правило не считали добросовестность приобретателя обстоятельством, исключающим признание сделки недействительной.

В общедоступных источниках можно обнаружить множество судебных постановлений, содержащих вывод, согласно которому добросовестность приобретателя имущества не исключает возможности признания сделки, направленной на приобретение имущества, недействительной.

Такие решения экономические суды выносили и достаточно давно (см., например, решение экономического суда г. Минска по делу № 4-15/06, вынесенное в 2006 г.), так и сравнительно недавно (например, решение экономического суда г. Минска по делу № 320-24/2019, вынесенное в 2020 г.).

В доктрине ряд авторов также не исключали возможность признания недействительной сделки с добросовестным приобретателем. Так, В.В. Витрянский отмечал, что «фигура добросовестного приобретателя появляется лишь в правоотношениях, возникающих в связи с предъявлением... виндикационного иска...» (Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право: Общие положения. Издание 3–е стереотипное. – М.: Статут, 2001. – С. 654). 

Другие авторы утверждали, что если титул отчуждателя на момент совершения сделки не опровергнут, то отчуждатель, действуя как собственник, не нарушает каких-либо установленных законодательством или договором запретов на отчуждение вещи (Каравай А.В. Конкуренция прав собственника и добросовестного приобретателя: вопросы теории, законодательства и правоприменительной практики // Консультант плюс: Беларусь [Электрон. ресурс]. – Минск, 2022).

По настоящему делу экономические суды положили в основу своих выводов вышеприведенное толкование, содержащееся в постановлении Пленума Верховного Суда от 26.03.2003 № 2, и отказали в удовлетворении иска об установлении факта ничтожности, сославшись на добросовестность приобретателя. Суд апелляционной инстанции указал, что положения этого постановления «определяют механизм защиты прав добросовестного покупателя имущества, в том числе и нежилого помещения».

Оспариваемый договор был заключен ранее, чем судами были вынесены решения о признании неправомерными действия судебного исполнителя по передаче имущества продавцу и о признании недействительным соответствующего перехода права собственности. Незаконность этих действий судебного исполнителя сама по себе не сочтена обстоятельством, безусловно подтверждающим отсутствие у продавца прав по владению, пользованию и распоряжению указанным имуществом на дату совершения сделки.

Довод истца со ссылкой на ст. 11 ГК о том, что он вправе самостоятельно выбрать способ защиты права, а при заявлении требования об установлении факта ничтожности сделки добросовестность приобретателя не имеет значения, отклонены судами. 

Посмотрим, насколько подобная практика станет широко распространенной. 

 

Telegram-канал «Грани правосудия с Тимуром Сысуевым»

Подписаться